INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD UNA OBRA ANTIGUA
INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE OBRA ANTIGUA
En el caso de declaración de OBRA ANTIGUA, no se exige licencia de obras, aunque para poder acceder al Registro de la propiedad, deberá cumplir los siguientes requisitos:
– Acreditar su antigüedad (mediante certificación catastral, certificación técnica, sin necesidad de visado colegial conforme al antes citado Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, certificación del Ayuntamiento, o Acta de notoriedad), antigüedad que debe ser anterior al plazo previsto por la Ley para la prescripción de la posible infracción urbanística en que hubieran incurrido los edificantes (en general cuatro años). Si se trata de fincas rústicas el Registrador solicitará al Ayuntamiento certificado de que no se invade zona verde o terreno protegido (que es imprescriptible), conforme al art. 20-4 del R. D. L. 8/11 de 1 de julio, según interpretación del Ministerio de Fomento, subdireccion de Urbanismo a consulta del Colegio de Registradores.
Por otra parte la Direcciön General tiene declarado (vid. Resoluciones de 8 de mayo y 12 de noviembre de 2012, y 15 de abril de 2013, dictadas para supuestos producidos en la Comunidad Autónoma de Andalucía), que no es óbice a la inscripción el hecho de que el uso a que se dedique la edificación sea contrario a la ordenación urbanística, y es bastante el certificado técnico de antigüedad para acreditar un cambio de uso, por ejemplo de vivienda a local, sin más autorizaciones (asi lo entiende la Dirección General). Y no puede exigirse, a los efectos de la inscripción, la acreditación de una licencia de ocupación que el precepto no contempla. Asimismo la resolucion de 5/11/2013 (Boe 12/12/13) recuerda que, conforme a la Resolución de 6 de mayo de 2013, no es necesario acreditar si ha prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística o si nos encontramos ante supuestos en los que el ejercicio de esta potestad no prescribe o se ha producido la caducidad de las actuaciones iniciadas en su día y la infracción ha prescrito o no; tampoco puede exigirse acreditar que la construcción se encuentra en situación fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación, ni que el uso del suelo sobre el que se asienta la edificación es compatible o con el planeamiento y ordenamiento urbanístico vigente, y tampoco puede exigirse que se acredite que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene carácter demanial ni está afecto a una servidumbre de uso público general.
En consecuencia, las normas establecen un plazo de prescripción –para las infracciones graves y muy graves– de cuatro años o seis años. De las mismas resulta la prescripción de la infracción en todo caso, sin excepción alguna y sin distinguir entre las distintas clases de suelo. La imprescriptibilidad que establece la LOUA se refiere, en los supuestos que detalla, no a la infracción, sino a las medidas de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes, que en todo caso son imprescriptibles (es decir, en tales casos, zonas verdes o protegidas, la obra se inscribe aunque luego pudiera ser demolida). No obstante la Resolución de 11 de marzo de 2014 publicada el 25 de abril, matizó está doctrina para el caso de que la imprescriptibilidad ya constara en el Registro o del propio titulo presentado, supuesto en que se rechaza la inscripción.
Entendiendo, por tanto, que los certificados técnicos deben justificar que la obra tiene una antiguedad de quince años o, al menos, cuatro años con anterioridad al 20 de agosto del 2014. Esta interpretación ha sido refrendada por la Resolución de 15 de enero de 2015, (BOE 15-II-2015) de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
– Que la descripción de la obra que conste en la Certificación catastral descriptiva y gráfica (que obtendremos directamente desde la Notaría) o certificación de técnico competente (con la firma legitimada) que se protocolizará con la escritura, coincida con la realidad y con lo expuesto en la escritura de declaración de obra.
c) En caso de edificaciones para viviendas que se hayan terminado con posterioridad al 5 de mayo de 2000, conforme a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación art.. 9-2, deberán acreditar la constitución y vigencia del SEGURO DECENAL, si no han transcurrido diez años desde su finalización. No se aplica a ampliaciones de obras que no son propiamente viviendas como piscinas o garajes. No se aplica al autopromotor, entendiendo la Dirección (Resolución de 16 de mayo de 2014 publicada BOE 11 julio) que hay un doble requisito: objetivo, que se trate de una sola vivienda,; y subjetivo ha de tratarse de un «autopromotor individual», y respecto de este entiende que no ha de ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia, es decir en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley: El hecho de que la única vivienda unifamiliar pertenezca en copropiedad a tres personas distintas no impide que puedan ser considerados como autopromotores individuales a estos efectos si se tiene en cuenta la finalidad de la norma debatida y no puede llevarse al extremo de exigir el seguro decenal por el hecho de que la construcción no se haya promovido por una sola persona, pues llevaría al absurdo de exigirlo en caso de que los promotores sean personas casadas en régimen de separación de bienes o varios convivientes en la misma vivienda. (MN) No es preciso obtener Libro del edificio en obras legalizadas por antiguedad (asi lo entiende la Dirección General).
Hay que tener en cuenta que segun la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, si se vende antes de diez años de la finalización de la obra y no existe seguro del edificio, se requiere que «el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma». La Ley exige, pues, un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del seguro, pues:
– ha de tratarse de un «autopromotor individual».
– y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr., por todas, Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). Hay que probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.
Parece que debería bastar la propia confesión del vendedor o el reconocimiento del comprador (prueba testifical), pero aún asi exigen otras pruebas documentales, tradicionalmente se ha venido usando certificados de empadronamiento, recibos de luz, agua, o similares. Pero hay que señalar que en Resolución de 16 de enero de 2015, de la Dirección General (BOE 19-II) se estima que «las facturas de suministro de energía eléctrica pueden deberse a la utilización por un tercero en virtud de un contrato de cesión por cualquier título como puede ser un arrendamiento, un derecho de usufructo o la simple posesión, por lo que no constituye medio de prueba adecuado para probar tal extremo», requiriendose como prueba certificados de empadronamientos o actas de notariedad notariales, lo que ha complicado extraordinariamente tal prueba en los casos de vendedor no empadronado, y, atención, su falta impedirá la inscripción en favor del nuevo comprador hasta que transcurran los citados diez años desde su construcción.
d) Si la vivienda forma parte de un conjunto en comunidad, será preciso obtener el consentimiento de la comunidad para modificar la descripción de las viviendas, salvo que esté autorizado por los propios estatutos del edificio, o no forme parte de un edificio en propiedad horizontal propiamente, sino unicamente de una urbanización con viviendas independientes, distinción dificil de apreciar (y probar) en la práctica.
e) Si se trata de declaracion por antiguedad de un edificio en propiedad horizontal no hace falta licencia municipal, pero si en vez de propiedad horizontal se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, o se constituye un régimen específico de conjunto inmobiliario, haria falta licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración conforme al artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, al que se remite el nuevo artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Así lo dice la resolución de 17 de octubre de 2014.
f) Además de con la licencia, la edificación, conforme al artículo 20 de la Ley de suelo, un concreto acto o uso del suelo, puede inscribirse mediante la acreditación de su antigüedad y la prescripción –o más bien caducidad– de la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida (ex artículo 20.4), lo que es por tanto posible respecto a una división o parcelación del suelo, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de cultivo por el Título II de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial el contenido de los artículos 24 y 25, sobre nulidad de determinados actos de segregación o división de terrenos y sus excepciones. Resolución de 17 de octubre de 2014. Lo anterior no es aplicable a parcelaciones urbanísticas que creen nuevos nucleos de población, que requieren siempre licencia (artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal).
g) En cuanto al cambio de uso (de local a vivienda por ej.) le es exigible licencia de ocupación o declaración responsable. Sin embargo, si se aporta licencia de ocupación no será necesaria la aportación de la licencia de obra o modificación, cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupación, salvo que la modificación de uso lleve aparejada una obra que suponga una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio.
Así lo establece la resolucion de 30 Nov 2016 que considera que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, pero en cuanto a los restantes requisitos que se exigen en la terminación de obra concluye que no le es exigible, sin embargo, el seguro decenal, ni el libro del edificio ni el certificado de eficiencia energética, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se trate de modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio.
h) GEOREFERENCIACIÓN: El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por la Ley 13/2015, establece que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».
En su desarrollo, La Resolución conjunta DGRN-Catastro, de 26 de octubre de 2015, dispone en su apartado sexto que los registradores han de remitir al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las edificaciones e instalaciones.
En consecuencia, manifiesta que: “para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”. Por lo que debe hacerse constar en la escritura de obra nueva o antigua, aunque según la resolución de fecha 19 de abril de 2016, es solo aplicable a las OBRAS NUEVAS FINALIZADAS (ya sean nuevas o antiguas) y no a las en construcción.
Y unicamente para el caso (esto es, no siempre) de que el registrador albergue duda fundada de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.
La DGRN en su Resolución de 8 de febrero de 2016 efectua las aclaraciones anteriores y da facilidades técnicas para cumplir con la Ley:
– La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), pero no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML.
– Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla (siempre que el registrador no tenga dudas sobre su situación). En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, y serán determinadas por el registrrador que las hará constar en la inscripción y las remitirá al Catastro.
Y considera que las obligaciones procedimentales son menores:
– La obligada georreferenciación de la superficie ocupada no requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados
– Como excepción, sí será preciso ese procedimiento (y la georeferenciación también de la finca), cuando el registrador en su calificación lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
– Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situación acerca de si la finca está coordinada o si no lo está.
– No es necesario aportar fichero informático GMLy basta aportar la lista de coordenadas de la edificación bien de forma directa, bien de forma indirecta mediante la representación gráfica de la superficie ocupada por el edificio en un plano georreferenciado aunque no consten las coordenadas del edificio, como puede ser mediante un certificado catastral con las coordenadas de la parcela. Resolución de 19 de abril de 2016
La tendencia legislativa, como puede apreciarse de lo expuesto hasta aquí, para garantizar la legalidad y evitar sanciones y transmisiones de viviendas ilegales, es el aumento de exigencias y requisitos para otorgar la escritura y acceso al Registro de las nuevas construcciones o sus modificaciones, por favor consúltenos.
Documentación necesaria
- Documento de identidad del titular registral del solar.
- Certificado de técnico competente acreditativo de que la obra se ha ejecutando con arreglo al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
- Recibo contribución o documento acreditativo de la referencia catastral.
- Si es una promoción se precisa la documentación relativa al seguro decenal.
- Libro del edificio (consulte).
- Si hay ampliación de obra esta debe estar amparada por la licencia y proyecto inicial, haciéndolo constar así el certificado técnico, en caso contrario debe pedirse modificación de la licencia.
- Si se declara finalizada, licencia ocupación. Aunque solo en viviendas nuevas, no en antiguas, por aplicación del art. 20.4 de la Ley del Suelo (resolución de 5 de julio de 2012).
- Si se trata de obras nuevas, sobre todo en terrenos rústicos, puede ser preciso, según la localidad, si así pareciera constar previamente en el Registro o en la documentación aportada, certificado del Ayuntamiento acreditativo de que el terreno está en zona no protegida aunque esté fuera de ordenación, pero en principio corresponde al Registro obtenerlo del Ayuntamiento y no debe impedir la inscripción previa.
