INSCRIBIR OBRA NUEVA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

INSCRIBIR OBRA NUEVA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

¿Qué es una obra nueva?

Obviamente todos entenderéis que obra nueva, es aquella que se está construyendo o acaba de terminarse; sin embargo en el lenguaje del derecho obra nueva es toda aquella de la que no se tiene noticia.

Dicho de otra forma hay dos tipos de declaración de obras nuevas:

  • Obras nuevas en la realidad, que son las que se están construyendo o acaban de construirse
  • Obras nuevas para el mundo del Registro de la Propiedad, que es toda obra existente en la realidad y que pretende acceder al Registro de la Propiedad, con independencia de cuando se haya construido; dicho de otra forma, si el castillo de Alcalá de Guadaíra no está inscrito en el Registro de la Propiedad, para dicha inscripción hay que declarar una obra nueva de más de setecientos años de antigüedad (huelga decir que el castillo es más antiguo que el Registro de la Propiedad, y que ahí sigue esté o no inscrito).

La declaración de obra nueva es una manifestación hecha en escritura pública en la que el propietario o propietarios de una finca hacen constar que, en esa finca se ha realizado o se está realizando una edificación, o una mejora en la ya existente, con el objeto de que dicha obra sea inscrita en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué inscribir una obra en el registro de la propiedad?

Pues pocos argumentos hay más allá de que el Banco te lo imponga para firmar un préstamo hipotecario, pues es más que obvio que esté o no declarada la obra en el Registro de la Propiedad, esa obra existe, y obviamente le pertenece a quien es propietario del suelo.

Creo que leyendo estos tres artículos del Código Civil lo entenderéis perfectamente.

Artículo 350.- El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
Artículo 353.- La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
Artículo 358.- Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.

Ten claro que declares o no la obra nueva, si eres dueño del terreno la obra es tuya, y por tanto, puedes disfrutarla, venderla e incluso obtener financiación.

Sin embargo, como no declares la obra y la inscribas en el Registro de la Propiedad, piensa que: el que compra no tiene por qué asumir esos gastos; y que numerosas tasadoras condicionan las valoraciones a que las obras nuevas sean declaradas, siendo que el banco sin tasación no concede préstamos hipotecarios.

Para que me entiendas, es parecido a intentar vender un coche sin papeles, obviamente puedes venderlo, pero el precio será inferior: primero porque arreglar la documentación del coche supone un dinero y unas molestias; pero segundo porque puede haber quien dude de tu propiedad (obviamente la diferencia es que raro es el coche sin documentación, cosa que no sucede en la obra nueva, pues puede que tengas la documentación del terreno).

Otra cosa es que esté o no inscrita en el Registro de la Propiedad la obra nueva, la obra cumpla con la legalidad.

¿Qué normativa hay que tener en cuenta para hacer una obra nueva?

Básicamente son dos las normas y varias las leyes, que has de tener en cuenta (especialmente la primera) si quieres construir en España, pero lo dejaré esbozado, pues este post no habla de cómo construir una obra, sino de como inscribir una obra antigua en el Registro de la Propiedad.

La normativa urbanística.

Esa normativa está muy dispersa pues se da en tres niveles.

La normativa sobre edificaciones

Especialmente la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Sólo esbozo que hay más normas que regulan la materia, pues están las limitaciones establecidas por la ley de costas o la ley de espacios naturales protegidos.

¿Qué significa esta normativa?

Pues que una cosa es construir, y otra la documentación que ha de tener la obra, aunque todas las normas citadas regulan ambas cosas.

Otra cosa diferente, que merece un post especial, es con independencia de la normativa que regula las obras, que responsabilidades tiene el que vende un inmueble en el que hay una construcción si esta tiene defectos.

Para construir tienes que respetar la legalidad urbanística (especialmente en materia de licencias, seguros, intervención de técnicos y eficiencia energética) eso si, transcurrido el plazo de prescripción (en Andalucía seis años, y en casi toda España cuatro años) no pueden derribar la obra.

Para declarar la obra, hay que ver la antigüedad de la obra, pues la documentación que piden Notarios y Registradores, variará en función de esa antigüedad.

Si quieres saber qué documentación y costes tiene declarar una obra nueva puedes consultar gratuitamente nuestra web.

¿Qué normativa regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de las obras nuevas?

Copio y pego las tres normas fundamentales:

Ley del suelo y la inscripción de obras nuevas antiguas
Artículo 28…
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

Ley Hipotecaria y la inscripción de obras nuevas
Artículo 202.
Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística
Artículo 45 Inscripción de obras nuevas
Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.
Artículo 52 Reglas aplicables a otras construcciones
Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Obviamente no he copiado todo el texto, sino las normas que se refieren a las obras nuevas antiguas, que son las que motivan esta entrada.

¿Por qué ese afán de control de las obras nuevas?

Siempre me planteo cuando paseo por mi pueblo y veo a la Policía Local parando a un coche para pedirle los papeles porque no ha sacado el intermitente, cómo es que no entra en la obra que hay justo enfrente y pide los papeles de la misma.

El control de las obras, y en general el control de la legalidad urbanística corresponde a los Ayuntamientos, sin embargo estos (y más en pequeñas poblaciones) hacen la vista gorda, y permiten que se haga de todo, ¿qué alcalde de un pueblo pequeño se atrevería a derribar la casa de un vecino cuya familia luego tiene que votarle en las elecciones?.

Lo cierto es que controlar las obras nuevas es importante:

Porque de como sea la obra depende el valor de los inmuebles, y de dicho valor los impuestos que pagues (comprendo que a nadie le guste pagar impuestos, pero todos queremos luego recibir servicios públicos).
Porque es necesario controlar las edificaciones, para garantizar la seguridad de los ciudadanos (comprendo que es costoso, sin embargo, luego si la construcción es defectuosa todos solemos clamar a la administración).

¿Cómo declaro una obra nueva antigua?

Pasados seis años (aunque varía en función de la Comunidad Autónoma) desde que terminan las obras, podemos hablar de obra nueva antigua, por lo que pedir licencia de obras o licencia de primera ocupación pasa a ser ridículo.

Lo importante es justificar:

  • Que ha prescrito el derecho de la administración de controlar la legalidad.
  • Que han vencido los plazos que la ley fija para ciertas garantías que han de tener las obras.
¿Cómo justifico que ha prescrito el derecho de la administración a controlar la legalidad?

Por cualquiera de los medios de prueba admitidos en nuestro ordenamiento, aunque destacan tres:

  • El certificado catastral descriptivo y gráfico, pues en el se expresan tanto las coordenadas georreferenciadas de la finca (pero no de la obra salvo que ocupe toda la finca) y la fecha de la obra.
  • Certificación de técnico competente, en la que hay que expresar las coordenadas georreferenciadas de la finca (ojo que la georreferenciación no se hace con la latitud y la longitud), siendo que habrá que tener en cuenta las normas de coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro..
    Certificación municipal, acreditativa de la antigüedad de las obras.

En todo caso es necesario que no conste en el Registro de la Propiedad nota acreditativa de haberse incoado sobre la finca expediente para la restauración de la legalidad urbanística.

¿De qué garantías habla?

Hablamos del seguro decenal o garantía financiera (novedad esta que se establece a partir de 2016) que exige el artículo 19.1.c de la ley de ordenación de la edificación.

Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Este seguro o garantía financiera se establece sólo cuando la obra nueva sea una vivienda, pero no procede (Disposición Adicional Segunda):

No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.

¿Cumpliendo estos requisitos puedo vender una obra antigua?

Puedes vender por el hecho de ser dueño, no por el hecho de cumplir ciertos requisitos, pues hemos hablado de los meros requisitos necesarios para que una obra nueva acceda al Registro de la Propiedad, sin embargo te aclaro algunas cosas.

  • Eres dueño inscribas o no en el Registro de la Propiedad.
  • La obra es la que hay, y tampoco se ve alterada por la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Dicho de otra manera, si tienes inscrito en el Registro de la Propiedad un solar, y en la realidad en el solar hay una casa, la venta de dicho solar implica la venta de la casa; si en el Registro de la Propiedad hay declarada una casa de unos metros, pero tiene más, lo que vendes son los metros que hay en la realidad, no los que hay en el Registro; lo mismo que si en el Registro de la Propiedad hay declarado un local comercial, pero has adaptado el local a vivienda, lo que vendes es una vivienda.

¿Si cumplo esos requisitos y vendo, estoy exento de responsabilidad?

Pues tampoco, pues si la obra tiene defectos, respondes por vicios ocultos, aunque como ya te he anticipado anteriormente este tema merece un post especial.

Llamo a la responsabilidad a los compradores, pues no han de creer que toda las consecuencias las asume el vendedor, y prueba de ello es el último ejemplo que he citado anteriormente, si compras un local comercial que se ha adaptado a vivienda, eres más que consciente de ambas cosas, y por tanto ten cuidado porque los órganos de urbanismo van a derivar responsabilidades contra ti.