INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE VIVIENDAS EN SITUACIÓN “FUERA DE ORDENACIÓN”

¿PUEDO HACER OBRAS EN EL PATIO DE MI CASA?

Inscripción registral de construcciones en fuera de ordenación

Supuesto

Nos encontramos en el siguiente supuesto: construcción o edificación (o parte de la misma) respecto de la cual ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido el plazo de prescripción correspondiente (ya sabemos que este plazo varía según la Comunidad Autónoma).

Pues bien, al objeto de dotar seguridad jurídica a propietarios y a terceros adquirentes de estas edificaciones existentes, a raíz de la modificación de la legislación de suelo estatal de julio de 2011, se permite la declaración de obra nueva de estas edificaciones para su posterior mueblscripción en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando se dé cumplimiento a los siguientes

Requisitos

Que se acredite la fecha de terminación total de la obra.

Es decir, hacer constar la terminación de la obra en fecha determinada (anterior al plazo de prescripción) y su descripción coincidente con el reflejado en la escritura pública. Esto se puede acreditar mediante la aportación de cualquiera de los siguientes documentos:

  • Certificación expedida por el Ayuntamiento o,
  • Certificación expedida por técnico competente o,
  • Acta notarial descriptiva de la finca o,
  • Certificación catastral, hoy necesariamente, descriptiva y gráfica de la finca.

Además de los medios de prueba anteriores, entendemos que también podría aportarse cualquier otro acto administrativo donde acredite la fecha de terminación de las obras, como puede ser la resolución a un recurso de reposición en vía administrativa, donde el Ayuntamiento haga constar la fecha de terminación anterior al plazo de prescripción e, incluso, declarando la prescripción de la acción administrativa de disciplina urbanística.

Que el Registrador compruebe la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate.

En este sentido, tal y como informa el Notario de Armilla (Granada) José Ignacio Suárez Pinilla:

  • El plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad.
  • No se ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripción, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administración para solicitar a tiempo al Registrador la anotación preventiva de incoación del procedimiento de disciplina urbanística.

Que el Registrador compruebe que el suelo no tiene carácter demanial o que esté afectado por servidumbres de uso público general.

Es decir, se trata de una doble comprobación de que la edificación existente no se encuentra sobre suelo público, ya que, en ese caso, no se podría producir nunca la prescripción de la acción de protección de la legalidad, no sólo porque la comprobación por parte del Registrador produzca un resultado negativo, sino porque el Ayuntamiento nunca emitiría un acto de declaración de “fuera de ordenación”, el cual opera como último requisito constitutivo para inscribir la edificación.

Que se aporte el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.

Se trataría de una certificación del Ayuntamiento donde se haga constar que la edificación se encuentra en situación de fuera de ordenación urbanística. Este reconocimiento administrativo, además de una certificación ad hoc expedida por el Ayuntamiento, puede producirse en algunos de los siguientes supuestos:

  • Que en el acto de declaración de la prescripción o en el certificado de terminación de la obra en fecha determinada, se realice un pronunciamiento sobre la edificación que queda en fuera de ordenación, con expresión de su descripción y características.
  • Que en otro acto administrativo, como en una Resolución a un recurso de reposición, se realice un pronunciamiento respecto a la edificación que queda en fuera de ordenación.
  • Que, por ministerio de la Ley, se declare la edificación en fuera de ordenación. En muchas de las legislaciones urbanísticas de las Comunidades Autónomas, la situación de fuera de ordenación se entiende realizada por la propia Ley, que declara en fuera de ordenación las edificaciones, construcciones e instalaciones sobre las que haya transcurrido el plazo previsto para adoptar medidas de protección o restauración de la legalidad urbanística.

Por tanto, lo más oportuno es que en la propia certificación del Ayuntamiento haciendo constar la fecha de terminación de la obra (requisito primero para declarar la obra nueva ante el Notario), se incorpore una declaración de situación de fuera de ordenación.

Resultado: Inscripción en Registro haciendo constar que la edificación se encuentra en fuera de ordenación.

De conformidad con el artículo 20.4 Ley de Suelo, el asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. Esto se hace para dar publicidad de que se trata de una edificación sometida a las limitaciones propias del régimen jurídico del fuera de ordenación, es decir, que sólo se permiten obras de conservación y mantenimiento (en algunos casos, también la rehabilitación, dependiendo de la regulación del fuera de ordenación operada por el Plan municipal y normativa urbanística autonómica correspondiente). Es decir, que se deja registrar la propiedad, pero haciendo la advertencia de que la misma se encuentra en fuera de ordenación.

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