¿PUEDO HACER OBRAS EN EL PATIO DE MI CASA?
La realización de obras no consentidas por parte de propietarios que disfrutan de forma exclusiva el destino de un elemento común del edificio (principalmente terrazas, patios interiores, etc.) es una de los problemáticas más comunes en una comunidad de propietarios.
A este respecto, nos han llegado un par de consultas cuyas respuestas pueden ser introductorias para el desarrollo de este post.
Maria del Mar sufre desde hace años la apropiación indebida de una parte del inmueble donde reside, ubicado en Benalmádena. “Mi vecino del primer piso tiene derecho a uso y disfrute de una terraza exterior, propiedad de la comunidad. En un tiempo inferior a 10 años, y aprovechando un tejado de uralita que techa la salida a la terraza, ha decidido por cuenta propia sustituirlo por otro de hormigón, siempre apoyándose en la fachada del edificio. Además, en agosto pasado, añadió a esta obra la ampliación de su cocina apropiándose para ello de terreno de la terraza. Como propietaria del piso 2º, justo encima del suyo, y teniendo en cuenta que se trata de un patio exterior donde están situados los tendederos, la realización de estas obras no me permiten tender. ¿Me podrían indicar que se puede hacer en este momento para recuperar esa zona de la comunidad?”, pregunta María del Mar.
La siguiente consulta, bastante ilustrativa, tiene como protagonista a Alberto, que es propietario de un bajo común de uso privativo. Nos pregunta lo siguiente: “tengo instalada una pérgola de madera desmontable, no anclada al suelo, y hay un vecino que solicita que la retire porque incumple la ley y facilita que los ladrones puedan subir a su casa, ¿quisiera saber si la tengo que quitar?”.
Como comentábamos más arriba, la apropiación de terreno comunitario o realización de obras no consentidas en elementos comunes están a la orden del día en las comunidades de vecinos.
En el primer caso, Maria del Mar puede estar tranquila pues aunque su vecino, dada la ubicación de su vivienda, tenga atribuido el uso de la terraza, esta sigue manteniendo su carácter de elemento común del edificio. Por ello, el propietario beneficiario tendría que haber solicitado el previo consentimiento de la unanimidad de los propietarios para ejecutar las obras de cerramiento y ampliación de la cocina, ya que alteran la configuración originaria del inmueble. En este caso, la comunidad, a petición de Maria del Mar, como parte afectada, puede optar por apercibir al propietario de su obligación de reponer las cosas a su estado originario (que es lo más recomendable) o, en su defecto, reclamárselo vía judicial.
Si la comunidad opta por seguir el procedimiento judicial, deberá adoptar un acuerdo al efecto por mayoría simple. Como regla general, el plazo para que la comunidad reclame judicialmente al propietario es de 15 años, que es el plazo general de prescripción de las acciones personales. No obstante, debemos manifestar que la nueva doctrina jurisprudencial se inclina por aminorar el plazo de los 15 años atendiendo a las circunstancias de cada caso y valorando especialmente si hubo aceptación tácita de la comunidad que, conociendo las obras, no hizo nada durante un período largo de tiempo, o si existe un consentimiento anterior otorgado a otro propietario en iguales circunstancias que pudiera ser constitutivo de un agravio comparativo.
Alberto también es beneficiario de un patio común de uso exclusivo. En este caso, el elemento de la discordia no es un cerramiento o ampliación de la cocina, sino la instalación de una pérgola desmontable. A pesar de que en ocasiones los Tribunales se han mostrado más flexibles en este sentido, la verdad es que no existe una jurisprudencia unánime al respecto. Entran en juego muchos factores a tener en cuenta. La decisión dependerá del material, tipo de sujeción e incluso elementos en que se sustente la pérgola.
En términos generales, la utilización privativa de un elemento común conlleva unos derechos de disfrute pero también unas obligaciones. Entre ellas, es responsabilidad del propietario mantener en buen estado de conservación la terraza o el patio común, pues cualquier desperfecto al mal uso puede llevar a que los costes de la reparación sean sufragados por el beneficiario. En cambio, las cuestiones de tipo estructural son responsabilidad de la comunidad. Asimismo, el propietario no puede perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir a los demás propietarios la servidumbre de paso cuando sea procedente (por ejemplo, el paso de materiales necesarios destinados a obras de conservación del edificio).
